限制提前还款措施是什么？在CMBS（商业房产抵押贷款的支持债券）里我们经常会听到“限制提前还款措施”这个词，它是指限制借款人提前还款措施（call protection），下面我们一起来了解一下。
因为商业房地产贷款中包含了balloon risk 这个风险，金额大导致风险集中，在这种前提下，如果还允许借款人提前还款的话，对CMBS的投资者来讲就非常不利，因此，需要利用各种合约条款，去限制提前还款，保护投资者的利益。
CMBS通过两个层面的设置，实现限制借款人提前还款的效果：
第一是贷款层面：
设置提前还款锁定期，在锁定期内，不能提前还款；
设置提前还款罚息
如果提前还款，未来按合约需要支付的现金流一并提前支付（make-whole charge）
如果提前还款，这个钱不会直接用于兑付投资者本金，而是会先放到一个特定的账户中，去投资一些比较稳定的，比如国债，这样一些产品，等到到期时，再去兑付给投资者。以此来限制提前还款，保护投资者的利益。
第二是结构层面：
通过对CMBS进行结构化设计，来保护投资者利益。比如 sequential-pay tranches。
在CMBS中加入了call protection，会导致在实际交易中，CMBS相较于RMBS，更像普通的企业债券。
因为RMBS中，是允许提前还款的，而普通的企业债是没有提前还款这样的烦恼的，虽然CMBS有提前还款的可能，但是因为有了一系列的措施call protection，可以去限制借款人的提前还款，因此它更像是一个普通的企业债券。
由此一来，CMBS投资者要面对的主要风险就是房地产开发商无法支付最后那一大笔钱的风险（balloon risk）。
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