金科地产集团股份有限公司（以下简称金科或公司）成立于1998年，是重庆地区房地产龙头企业。2011年8月借壳ST东源股份，金科在深交所挂牌上市（股票代码：000656）。
金科的发展颇具传奇色彩，从1998年黄红云带着三个合伙人进入重庆发展开始，中间历经徐翔案、股权争夺战等重大事件，一直屹立不倒，而且于2018年正式跨入房地产销售千亿俱乐部。特别是到今年4月份，长达4年的金科股权争夺战以融创退出而落幕，再次让金科走到市场聚光灯下 。而金科的商票在市场上一直流通较好，极受欢迎。
一、公司现状
1、资产结构
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从 2016 年开始，金科开始全国扩张，金科的资产规模也就扩张。 2015 年底金科总资产仅仅 955 . 53 亿，从 2017 年开始，公司资产增长速度都在 39 ％以上，到 2019 年底，金科资产达到 3216 . 05 亿。据 2020 年一季报显示，金科资产总计 3272 . 43 亿，其中流动资产占 90 . 66 % ，资产流动性较好，资产总体质量尚可。而在流动资产中，主要是存货、货币资金和其他应收款。公司 2 019 年底存货周转天数 1 399 . 69 夭，比 2018 年缩短 238 . 91 夭．公司去化能力提高，也为公司现金回收提供了保障。
而且在资产负债率上， 2017 年后，金科剔除预收账款的资产负债率也一直在下降的， 2019 年底除预收账款的资产负债率 7 4 . 8 % ，到 2020 第一季度下降为 74 . 2 ％。
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2、项目情况
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金科近年来立足于二线城市，着重民生地产开发，房产刚需、改善、高端按 7 : 2 : 1 配比，目前在售和待售项目 2 56 个，分布在全国 69 个城市，其中
一线城市项目有 5 个，分布在北京市 3 个，上海市 2 个；
二线城市项目 1 63 个：前三位的是：重庆 78 个，南宁市（长沙市） 9个，成都市 8 个；
三/四线城市项目 88 个，前三位是：遵义市 8 个，乌鲁木齐市6个，内江市 5 个。
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在土地储备方面，从2016年始，金科拿地更加积极，新增土储持续大幅度增长。 2019年底，新增土地储备1541.03万m²，拿地金额507.33亿。2020年，新冠疫情也没有降低金科拿地的热情，截止2020年6月底，金科新增土储618.78万m²，拿 地 金 额 269.40亿元。中指研究院公布的2020年上半年全国房地产企业拿地排行榜中，金科拿地面积位居全国第7位。
3、销售情况
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金科在经营战略上进攻性是市场公认的 ， 不 然 也 不 会 吸 引 到 融 创 老 扳 孙 宏 斌 。从20 16 年 ， 金 科 进 入 全 国 性 扩 张 后 ， 其 销 軎 能 力 有 目 共 睹 ， 销 售 金 额 年 年 攀 升 ， 增 幅 在 4 4 % 以 上。2017年克而瑞中国房地产销售排行榜中，金科以681.2亿销售额排名第32位，2018 年就以 12 91. 1亿 元销售额 排 名 第 22位，到2019年以1803.4亿销售额上升到排行榜第17 位。
2 0 2 0 年 4 月 1 5 日 ， 金 科 举 行 2 0 1 9 年 度 经 营 业绩汇报线上业绩说明会，金科重事会秘书 徐 国 富 指 出 ： 金 科 2 0 2 0 年 销售 目 标 定 在 2 2 0 0 亿 元 。 金 科 认 为 ， 虽 然 房 地 产 市 场 受 疫 情 影 响 ， 但 是 金 科 并 没 有 因 此 调 整 目 标 ， 这 基于 对 经 济 形势 好 转 以 及 对 房 地 产市场 发 展 趋 势 的 信 心 。 目 前 抑 制 的 是 短 期 雲 求 ， 预 判 三 四 季 度 市场迎 来复苏 。 此 外 ， 金 科 今 年 供 应 可售货 值 将 达 到 3 6 0 0 亿 ， 这是实现 销 售 目 标 的 保 障 ， 相 当 于 6 0 % 的 转 化 率 ， 因 此 有 信 心实现2200亿元的销售目标。
4、股权结构
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在 2 0 2 0 年 4 月 之 前 ， 金 科 被 人 诟 病 最 多 的 就是其 股 权 问 题 。 从 2 0 1 6 融创入 股 金 科 开 始，这场长达4年金科股权拉据战，孙、黄两位大佬的神操作一頁让人目不暇接。孙一 直是处在进攻的状态，不过金科是黄的主场，有天然优势，黄的防守也扱其炅活厉害。 因此，融创只有在2018年10月短暂的几天入主过金科，随后就被黄破解这波攻势，其余 时段都处于劣势。2020年4月-5月，融创四次减持金科股票，到2020年5月21日，融创 只 持 有 金 科 股 份 总 股 本 的 4 . 9 9 0 6 % , 不 再 为 金 科 股 份 持 股 5 % 以 上 股 东 。 这 场 金 科 股 权 争夺战，以融创套现离场而告终。再到2020-6-15，融创安排金科董事会内的两名“代 言人”之一的张强，递交辞呈，张强将辞去包括重事在内的金科股份所有职务。
二、债务情况
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伴 隨 着 公 司 2 0 1 6 年 向 全 国 大 面 扩 张 的 脚 步 ， 金 科 的 土储和项 目 投 入 的 扩 大 ， 有 息 负 债 也 是节节攀升 。 2 0 1 6 年 金 科 有 息 负 愦 442. 23亿，到2020年一季度，金科有息负愦增长到了 1150.32亿。从债务长短债务比例看，从2016年开始，金科债务就以长期债务为 主，短期债务占比一直在40%以下，尽管会增加公司财务费用，但是公司短期偿债压力 小 ， 债 务 结 构 比 较 合 理 。 而 且 金 科 融 资 渠 道 通 畅 ， 债 券 上 新 发 行 价 格 处 于 行 业 平 均 水 平。2020年第一季度，货币资金359.69亿，完全已经可以覆盖短期债务，这在头部房企中不多见，这也是年后金科商票价格稳定的原因之一。
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当前在流通的债券中，金科存续的离岸债券仅有1只，债券规模3亿美元，将于2021-6-20到期；金科存续的在岸债券有18只，存量规模180.63亿。2020年将要偿还的离岸债券利息0.89忆，待偿还的在岸债券利息3.76亿，本金36.25亿。而且未来三年中，公司债券将集中到期，存在一定的集中兑付压力。
三、第三方机构评级
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2020年5月，联合资信、联合评级和大公国际均将金科主体信用等级从AA+提升到了 AAA级。这些评级机构认为：公司在重庆房地产市场占有率和业务覆盖上仍居于领先t也 位 ， 品 牌 价 值 突 出 ， 规 模 优 势 明 显 ； 积 极 拓 展 土 地 储 备，加 大 全 国 化 布 局 ， 降 低 区 域 集中度，公司 开 发 规 模和签约销售规模实现大幅增长。在未来雲要继续关注公司三四线去化能力、债务筹资压力和校益稳定性问题。
YY评级认为：公司区域优势明显，项目储备充足，长期来看，金科的销售具有可持续性。公司销售毛利率较低，2017-2019年毛利水平分别为20.51%、28.9%和29.12%, 近年有一定改善。需要重点关注：重庆市场去化情况：对外担保和提供财务资助的潜在风险。
四、商票浅析
金科地产集团承兑的商票主要依托招商银行重庆分行营业部来签发，并按照地区不同开设了不同的账号来对应，目前兑付良好，价格超稳定，市场接受程度高，市场价格13%上下。
在票据应用上 ， 金科很早就开始便用票据支付供应商货款，但早期基本使用的银行承兑汇票，在商票应用上，金科涉足较晚，只到2017年才开始使用商票。不过公司一开始使用商票，商票就在应付票据中占绝对主导地位，规模存畺也在爆发式增长。2017年商票仅仅1.5亿 ， 占应付票据92% ; 2018 年就升 到 2 6 . 3 7 亿 ， 占应付票据99% ; 2 0 1 9 年商票72.85亿，占应付票据97%。到2020—季度应付票据73.36亿，按占比预估公司商票也在70亿以上。
金科商票在签发上分为2种 ：一是子公司 独 自 签发独自承兑，一是子 公 司 签 发金科地产集团承兑。目前市场上流通的大部分都是子公司签发集团承兑商票，其在提付款时选择线上清算（票款兑付），基本当天解付。
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